Patrimoine,Fiscal

Plus-values des particuliers

Validité de la proposition de rectification d’une plus-value immobilière sans mention expresse de l’année d’imposition

La proposition de rectification qui indique explicitement remettre en cause le montant d’une plus-value immobilière née d’un acte de cession intervenu à une date donnée ne peut être regardée comme insuffisamment motivée faute d’avoir mentionné l’année d’imposition.

Les plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession d’immeubles sont déclarées et les impositions correspondantes payées lors de la mutation, en principe au service de la publicité foncière (CGI art 150 VG et 150 VH).

Pour rappel, ces plus-values sont taxées au taux de 19 % auquel s’ajoutent sur les prélèvements sociaux sur les revenus de placement et, le cas échant, la taxe sur les plus-values imposables supérieures à 50 000 € (CGI art. 200 B et 1609 nonies G ; c. sec. soc. art. L. 136-7, I.2°).

L'imposition des plus-values des particuliers constitue une catégorie de l'impôt sur le revenu. Les modalités de contrôle de l'impôt afférent à la plus-value et les sanctions applicables suivent donc les règles applicables pour le contrôle de l'impôt sur le revenu (BOFiP-RFPI-PVI-30-50-12/09/2012). Notamment, lorsque l’administration constate une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, les rectifications doivent être effectuées selon la procédure contradictoire (LPF art. L. 55 à 61 B ; BOFiP-CF-IOR-10-10-31/01/2020).

Dans cette affaire, il s’agissait de savoir si, pour être valable, la proposition de rectification devait mentionner expressément l’année d’imposition.

En l’espèce, des contribuables ont cédé en 2014 une parcelle de terrain à bâtir dégageant une plus-value immobilière nette de 72 375 €. Par une proposition de rectification 2 ans plus tard, l’administration a rectifié la plus-value taxable à 392 725 €.

Estimant que la proposition de rectification ne satisfaisait pas aux exigences de motivation posées par l’article L. 57 du LPF, faute d’avoir mentionné l’année d’imposition, la Cour administrative d’appel a annulé le jugement du tribunal administratif condamnant les cédants à des cotisations supplémentaires d’impôt.

Sur pourvoi du Ministre de l’économie, des finances et de la relance, le Conseil d’État annule l’arrêt d’appel et renvoie l'affaire.

Si la proposition de rectification ne mentionne pas expressément l’année d’imposition, cette dernière indique explicitement remettre en cause le montant de la plus-value née de l’acte de cession du 18 avril 2014 enregistré le 18 juin suivant, contenant la déclaration de plus-value 2048-IMM signée du contribuable. Par suite, elle apparaît suffisamment motivée au regard des exigences posées par l’article L. 57 du LPF.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières », RF 2020-3, § 924

CE 14 avril 20211, n° 454954